Comment calculer votre rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur clé pour tout investisseur immobilier. Elle permet d'évaluer le rendement potentiel d'un bien en location. Cela vous assure que l'investissement génère des revenus suffisants. Ils doivent couvrir les coûts et vous offrir un profit. C’est un détail que vous ne devez pas minimiser. Cela peut vous aider à choisir vos prochains placements locatifs. Les investisseurs utilisent cette mesure pour comparer différentes opportunités. Ce qui permet aussi d’optimiser la stratégie d'investissement. La question est : comment faire votre calcul de rentabilité locative ? Voici les facteurs à prendre en compte, la méthode recommandée. 

Définition : Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Il ne suffit pas de procéder au calcul de la rentabilité locative de votre bien. Encore faut-il en comprendre les termes. Le point. 

La rentabilité locative : Kézako ?

C’est le rapport entre les revenus et le capital investi. La rentabilité locative aide les investisseurs à déterminer la viabilité d’un projet immobilier. Vous allez alors acheter uniquement un bien qui en vaut la peine. 

Le calcul de la rentabilité locative est une étape importante avant tout achat. C’est le gage de viabilité financière du projet.

Les différents types de rentabilité : Brute et nette

Il n’y a pas qu’un type de rentabilité locative. Ce qui peut impacter votre calcul. En effet, tout dépend de si vous souhaitez un résultat net ou brut. 

La rentabilité brute

Divisez le loyer annuel brut par le coût total d'acquisition. Puis, multipliez le résultat par 100. 

Cette méthode offre une première estimation du rendement. Cependant, il ne prend pas en considération les charges et les frais annexes. C’est surtout une solution pour une évaluation rapide des opportunités.

La rentabilité nette

Elle affine le calcul de la rentabilité brute. Déduisez toutes les charges non récupérables des loyers annuels. Exemple : La taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc.

Cette approche vous donne une vision plus précise du rendement réel de l'investissement. La rentabilité nette révèle la performance véritable du bien après tous les frais associés.

Les méthodes de calcul

Comment se passe alors le calcul de la rentabilité locative d’un bien ? Voici les bons à savoir. 

Les étapes pour calculer la rentabilité locative brute

Vous devez calculer le loyer annuel brut. Pour ce faire, multipliez le loyer mensuel par 12.

Puis, faites le calcul du coût total d'acquisition. Tenez compte du prix d'achat du bien. Idem des frais de notaire et des frais d'agence. Ajoutez aussi les coûts éventuels des travaux.

Voici la formule à suivre : (Loyer annuel brut / Coût total d'acquisition) x 100.

Exemple :

• Loyer mensuel : 600 euros
• Loyer annuel brut : 600 euros x 12 = 7 200 euros
• Prix d'achat : 150 000 euros
• Frais d'achat : 20 000 euros
• Coût total d'acquisition : 170 000 euros
• Rentabilité brute : (7 200 euros / 170 000 euros x 100 = 4,24 %

Les étapes pour calculer la rentabilité locative nette

Pour une rentabilité locative nette, le calcul du loyer annuel est différent. Dans ce cas, vous devez soustraire les charges non récupérables du loyer annuel brut. Voici la formule : (Loyer annuel net / Coût total d'acquisition) x 100.

Ensuite, passez au calcul de la rentabilité locative nette. De quoi vous donner une image plus réaliste de votre investissement. Cette méthode prend en compte tous les frais qui impactent vos revenus réels.

Exemple :

• Charges annuelles : 1 200 euros
• Loyer annuel net : 7 200 euros - 1 200 euros = 6 000 €
• Rentabilité nette : (6 000 euros / 170 000 euros) x 100 = 3,53 %

Les facteurs qui influencent cette rentabilité

Ne tenez pas uniquement en compte les loyers pour faire votre calcul. Pour cause, il y a plusieurs points qui peuvent faire toute la différence. 

La situation géographique du bien

La localisation impacte directement la demande locative et le niveau des loyers. 

• Un bien situé en centre-ville va avoir généralement une meilleure rentabilité. Idem pour les appartements ou les maisons dans une zone à forte demande. Les quartiers prisés attirent davantage de locataires potentiels. Ce qui permet de fixer des loyers plus élevés.
• Un logement en périphérie ou une zone isolée va avoir du mal à séduire. Ce qui va vous pousser à réduire le loyer. 

Vous comptez faire un investissement locatif ? Optez pour un quartier tendance ou en voie de développement. Faites attention aux projets de réhabilitation et d’urbanisation. Ce qui va permettre une nouvelle dynamisation de la région. 

L’état du bien et les coûts de rénovation

De plus en plus d’investisseurs choisissent des biens anciens. Faites tout de même attention aux travaux de rénovation importants. Cela peut réduire la rentabilité de votre projet immo. Le devis des rénovations peut être élevé. 

Intégrez les travaux de remise aux normes ou d'amélioration dans votre calcul de rentabilité locative. Vous allez ainsi obtenir une vision réaliste de l'investissement.

Les charges de copropriété et les frais annexes

Des charges élevées peuvent diminuer le rendement locatif. Donc, anticipez-les lors de l'évaluation de la rentabilité. Par exemple, les copropriétés avec services impliquent des charges plus importantes. Ce qui réduit votre marge. Vous devez prendre en charge : 

• Les frais de gardiennage
• L’entretien de l’ascenseur 
• La maintenance de la piscine
• Etc. 

La fiscalité et les taxes liées au bien

Les participations sociales liées à votre bien impactent également sa rentabilité. Tel est le cas de : 

• La taxe foncière
• Les impôts locaux 
• Le régime fiscal choisi : Micro-foncier, régime réel, LMNP, etc. 

Ces derniers influencent la rentabilité nette. 

Choisissez un statut fiscal adapté à votre situation. Cela peut optimiser votre rendement final.

Les taux d'intérêt et le financement

Tenez compte des impacts de votre financement dans votre calcul de rentabilité locative. Les conditions de financement peuvent aussi diminuer votre marge de manœuvre.  C’est notamment le cas : 

• Les taux d'intérêt
• Les frais d’assurance crédit
• Etc. 

Cela affecte le coût total de l'investissement. 

Préférez un taux avantageux. Cela améliore directement la performance de votre placement immobilier. Pour cela, comparez les offres des banques. 

La vacance locative et le turnover des locataires

Les conditions de location et la situation du marché ne sont pas en reste. Une forte rotation des locataires peut réduire les revenus locatifs annuels. C’est aussi le cas des périodes de vacances prolongées. La stabilité locative est un facteur souvent sous-estimé dans les projections de rentabilité.

Calcul de rentabilité locative : Ce que vous devez retenir

Vous voulez augmenter les chances de réussite de votre investissement immobilier ? Le calcul de la rentabilité locative est la première étape. Il permet d’évaluer la viabilité d'un placement immobilier. C’est pourquoi vous devez comprendre les méthodes de calcul. Idem des facteurs qui influencent votre rendement. De quoi vous permettre de prendre des décisions éclairées. Cette analyse vous protège contre les mauvaises surprises après l’achat.

Chaque projet est unique. Donc, ne vous fiez pas aux calculs du voisin. Analysez le détail du projet. Tenez compte des spécificités de chaque bien. Faites des simulations précises pour vous assurer de la rentabilité de l'investissement. 

FAQ

1. Quelle est la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

La rentabilité brute ne prend pas en compte les charges et frais annexes. La rentabilité nette les intègre. Ce qui vous offre une vision plus précise du rendement réel de votre bien. 

Le premier est utilisé pour une estimation approximative. Le second est plus précis. Ce qui évite encore plus les mauvaises surprises. 

2. Quels sont les principaux frais à considérer dans le calcul de la rentabilité nette ?

Ce sont : 

• Les charges de copropriété non récupérables
• La taxe foncière
• Les frais de gestion
• Les assurances 
• Et les coûts d'entretien du bien

3. Comment la localisation influence-t-elle la rentabilité locative ?

Une localisation attractive peut permettre des loyers plus élevés et une demande locative soutenue. Ce qui améliore la rentabilité. Au contraire, un bien mal situé va avoir du mal à se démarquer et à attirer l’attention. Ce qui va vous pousser à réduire le prix du loyer. Cela impact évidemment le calcul de votre rentabilité locative.  

4. Pourquoi est-il important de considérer la vacance locative dans le calcul de la rentabilité ?

Les périodes sans locataire réduisent les revenus annuels. Cela impacte directement la rentabilité effective de votre investissement.