Loi Boutin : définition et impact en location

Vous avez un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? Vous devez en apprendre un peu plus sur la loi Boutin. C’est une avancée majeure dans la protection des droits des locataires en France. Cette législation a été instaurée en 2009. Elle impose, depuis, aux propriétaires, une transparence totale concernant la surface habitable de leurs biens mis en location. Ce qui est aussi une bonne chose si vous êtes un locataire. Vous avez désormais une meilleure visibilité sur l'espace réel dont vous disposez. Ce qui va faciliter votre choix et garantir un loyer plus équitable.

Définition de la Loi Boutin 

La loi Boutin s'inscrit dans le cadre de la loi MOLLE, promulguée le 25 mars 2009. Elle vise à renforcer la protection des locataires. C’est le gage d’une information précise sur la surface habitable d’un logement proposé par son propriétaire. 

Cette mesure oblige les bailleurs à mentionner la superficie exacte dans le contrat de bail. Elle tolère néanmoins une marge d'erreur maximale de 5 %. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une révision du loyer pour le faire baisser.

Quelle est l’importance de la surface habitable ?

La surface habitable est un critère déterminant dans le choix d'un logement. Le prix du loyer se calcule généralement au mètre carré. Ce qui fait de cette donnée d’une importance capitale pour l’évaluation de la rentabilité d’une location.  Vous pouvez alors comparer efficacement différentes offres sur le marché immobilier.

Cette nouvelle réglementation est d’autant plus importante que la superficie influence directement le confort de vie quotidienne. Elle permet d'anticiper l'agencement des meubles et l'organisation de l'espace.

La différence entre la surface habitable et la surface Carrez 

Pour commencer, les champs d'application ne sont pas les mêmes.

• La loi Boutin concerne exclusivement les locations de résidences principales non meublées. 
• La loi Carrez s'applique aux transactions de vente en copropriété. 

Cette distinction fondamentale détermine les modalités de calcul. Elles changent à chaque situation.

Focus sur les méthodes de calcul

La surface habitable selon la loi Boutin prend uniquement en compte les espaces où la hauteur sous plafond atteint minimum 1,80 m. Le calcul intègre :

• Les pièces principales 
• Les espaces secondaires directement habitables. 

La surface Carrez englobe plus d'éléments. Cette législation inclut notamment les surfaces privatives des lots en copropriété. Idem de certaines annexes attenantes à l’habitation.

Quels sont les éléments exclus de la loi Boutin et la loi Carrez ?

Pour autant, la mesure de la surface d’habitation selon la loi Boutin ne prend pas tout en compte. Elle exclut systématiquement :

• Les caves et les sous-sols
• Les garages individuels
• Les balcons et les terrasses
• Les combles non aménagés
• Et les vérandas non chauffées

Il y a également des exclusions à la loi Carrez. Nous pouvons citer par exemple : 

• Les caves et les celliers
• Les emplacements de stationnement
• Les parties communes de l'immeuble
• Les locaux techniques

Cette différenciation permet d'adapter précisément le diagnostic des surfaces. Il va donc falloir tenir compte de l'utilisation prévue du bien immobilier.

Comment calculer la surface habitable ? 

Suivez une méthodologie bien précise pour le calcul de votre surface habitable. Cela va du métrage au calcul proprement dit. Vous êtes propriétaire ? 

• Mesurez chaque pièce selon des règles spécifiques établies par la loi Boutin. C’est une obligation. 
• Tenez compte de toutes les pièces à vivre : Le séjour, les chambres, la cuisine, la salle de bain, les toilettes, les couloirs et les dégagements. 

Seuls les espaces d'une hauteur minimale de 1,80 mètre sous plafond entrent dans ce calcul.

Quelles sont les surfaces à prendre en compte ?

Ne tenez compte que des pièces principales. Ce sont les seuls éléments de la surface habitable mesurable. Le calcul intègre systématiquement : 

• Les zones fermées 
• Et les zones couvertes du logement. 

Les superficies des espaces sanitaires comptent également dans le total. Idem des dégagements et des couloirs. Pour cause, ils participent à l'espace de vie utilisable. La mesure s'effectue au sol, entre les murs ou cloisons de chaque pièce.

Quels sont les espaces à exclure ? 

 Comme susmentionnés, plusieurs éléments restent exclus du calcul :

• L'épaisseur des murs et cloisons
• Les marches et cages d'escalier
• Les combles non aménagés
• Les caves et sous-sols
• Les garages individuels
• Les balcons et terrasses extérieures

C’est aussi le cas des vérandas et des loggias. Ils sont hors du calcul, sauf si elles disposent d'un chauffage permanent. Dans ce cas, elles peuvent servir de pièces à vivre. Elles augmentent donc la superficie du bien. 

Focus sur les méthodes et les outils de mesure nécessaire

Utilisez le mètre laser de préférence pour votre métrage. Cela garantit une précision optimale des mesures. Cette technologie moderne facilite le calcul des surfaces en hauteur ou dans les zones difficiles d'accès.

Nous vous conseillons aussi des outils calibrés pour assurer des résultats fiables. C’est généralement le cas des diagnostiqueurs professionnels. À cela s’ajoutent leurs compétences techniques. Ce qui évite les erreurs courantes de calcul.

Qui peut réaliser le calcul ? 

Vous êtes propriétaire ? Vous pouvez effectuer vous-même les mesures de son bien. Néanmoins, les professionnels du diagnostic immobilier offrent une garantie supplémentaire. Leur expertise évite les contestations futures sur la surface déclarée. 

Faites appel à un expert. Vous allez avoir droit à un mesurage certifié. Ce qui va protéger les deux parties en cas de litige.

Comment la Loi Boutin impact-il les contrats de location ? 

La loi Boutin change tout dans les contrats de bail. Elle impose plus de transparence. Ce qui entraîne aussi plus de sécurité pour toutes les parties. 

Quelles sont les obligations légales ?

En tant que propriétaire, vous devez désormais mentionner la surface habitable dans le contrat de bail. Le cas échéant, vous vous exposez à des sanctions. Elles sont les mêmes en cas d'omission ou de fausse déclaration. 

Exemple : Une information erronée peut entraîner une révision contrainte du contrat. Vous allez devoir revoir à la baisse votre loyer. 

Focus sur les conséquences en cas d’erreurs

Vous avez fait une différence de plus de 5 % entre la surface déclarée et réelle ? Cela autorise votre locataire à demander une réduction proportionnelle du loyer. Cette diminution s'applique rétroactivement à compter de la signature du bail. 

Il s’agit d'une fraude volontaire ? Cela peut conduire à l'annulation pure et simple du contrat.

Locataire : Quel est votre rôle dans la loi Boutin ?

Vous devez donc rester vigilant en tant que futur locataire. Cela commence dès les visites. 

• Faire une vérification visuelle de l’appartement ou de la maison. Estimez la cohérence entre l'espace perçu et la surface annoncée. 
• Demandez l’aide d’un expert indépendant en cas de doute sérieux sur les mesures communiquées.

Les recours possibles en cas d'erreur 

La loi Boutin prévoit des solutions concrètes lorsque la surface habitable déclarée ne correspond pas à la réalité. Les locataires disposent de droits spécifiques pour contester une superficie inexacte. Il suffit d’une démarche structurée pour obtenir réparation rapidement.

Surface surestimée : Les options du locataire 

Vous avez constaté une différence de surface ? Cela ouvre droit à une réduction proportionnelle du loyer. Vous avez 1 an après la signature pour agir. La demande doit s'appuyer sur des mesures précises et vérifiables. C’est pourquoi vous devez faire appel à un expert qui va les certifier. Le calcul de la réduction prend en compte le pourcentage d'écart entre surface annoncée et réelle.

Comment se passe la procédure de contestation ?

• Envoyez une lettre recommandée à votre propriétaire. 
• Détaillez-y l’erreur constatée et la demande de révision du loyer. 
• Joignez à votre lettre le rapport officiel venant de votre expert en mesurage. 

La tentative de négociation à l’amiable est restée sans réponse ? Saisissez le tribunal pour faire valoir vos droits. 

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire ?

L’erreur a été confirmée ? Il va falloir rectifier le loyer. De plus, le bailleur doit rembourser le trop-perçu depuis le début du bail. 

Sachez que vous ne pouvez pas commettre cette erreur plusieurs fois. Sinon, vous risquez des poursuites judiciaires. Dans ce cas, la justice peut imposer des pénalités financières supplémentaires.

Conclusion 

La rédaction du contrat de location ne se fait pas par hasard. Il y a des règlements à respecter. Tel est le cas, par exemple, de la loi Boutin. Elle impose aux propriétaires de mentionner la surface habitable dans le bail. Ce qui est le gage d’un maximum de transparence. 

La mesure précise de la surface évite les conflits ultérieurs. De quoi assurer une relation saine entre le propriétaire et le locataire. De préférence, faites appel à des professionnels du mesurage. Ils garantissent des calculs conformes aux exigences légales.

Cette législation autorise une marge d’erreur dans le calcul. Néanmoins, la différence entre la superficie réelle et sur le contrat ne doit pas dépasser 5 %. Le cas échéant, cela peut entraîner des conséquences financières sur le bailleur.