Qu’est-ce que le plafonnement de loyer ? Comment ça marche ?

En France, la crise de logement est gérée par différents dispositifs. Ces derniers sont importants pour les propriétaires ou les locataires. Parmi ces mesures, vous avez par exemple « le plafonnement des loyers ». Elle oblige les bailleurs à ne pas dépasser une certaine somme au moment du calcul des mensualités à demander aux locataires. Mais, que cela implique-t-il ? Retour sur l’importance du plafonnement des loyers et les bons à savoir sur ce dernier. 

Plafonnement de loyer : Kézako ?

Le plafonnement des loyers est en application en France depuis 2014 avec la loi Alur. C’est une mesure pour maîtriser la crise du logement. En effet, il incite les propriétaires à ne pas en demander trop aux locataires. Ainsi, les ménages aux revenus modestes ont aussi accès à des logements décents. 

C’est simplement un montant maximum à ne pas dépasser pour le loyer. Les propriétaires ne peuvent pas demander plus aux locataires. Attention cependant, cela ne s’applique pas à tous les appartements ou maisons. C’est le cas uniquement si la location se trouve dans un endroit surpeuplé. 

Le loyer d'un bien ne peut pas dépasser 20 % du prix du loyer référence. C’est un loyer médian fixé par un arrêté préfectoral. Cependant, il ne doit pas descendre au-dessus de 30 %. Ce qui facilite le calcul des loyers des biens et assure une certaine cohérence dans la location d’une région à une autre. 

Évidemment, le plafonnement de loyer n’est pas fait pour léser les propriétaires qui mettent en location leur bien. Donc, le calcul ne se fait pas aux pifomètres. Le loyer dépend du prix du marché. 

Il est à noter que le plafonnement de loyer n’empêche pas les bailleurs de revoir son loyer. Il peut tout de même l’augmenter au moment du renouvellement. Évidemment, il y a quelques conditions et des étapes à respecter.  

À qui s’adresse cette mesure ?

Le plafonnement de loyer s’applique aux biens dans les villes qui l’ont mis en place. La mesure est applicable pour les contrats de location signés à partir de la date de mise en application. Par exemple, pour Paris, c’était en 2019 et pour Lille en 2020.  

Vous l’avez compris, le plafonnement des loyers s’applique uniquement aux zones tendues. Ce sont les villes et les quartiers les plus surpeuplés. Ce qui complique la recherche d’un logement. 

Néanmoins, il y a quelques exceptions à la règle. Tel est le cas notamment des : 

• Logement sous le joug de la loi de 1948. 
• Les biens conventionnés par l’ANAH. 
• Les logements sociaux. 
• Les locations meublées de tourisme. 
• Ainsi que les sous-locations. 

Dans les faits, cette mesure est appliquée dans 1 434 villes et 47 agglomérations françaises. Elles sont dans l’Hexagone comme en outre-mer. Ce sont les villes qui ont souhaité la mettre en application. Par contre, la mesure peut s’appliquer pour les locations vides ou les locations meublées. Du moins, c’est le cas s’il s’agit d’une location de la résidence principale du locataire. Idem pour le bail de mobilité. 

Les justificatifs d’une mise en application d’un plafonnement de loyer

Chaque agglomération ou ville qui souhaite mettre en application le plafonnement de loyer doit justifier sa demande. Il y a notamment 4 conditions à remplir : 

• Un manque de cohérence dans le calcul des loyers dans la région. Ce qui crée un grand écart entre les différents biens privés et sociaux. 
• Un loyer moyen beaucoup trop élevé qui nécessite un meilleur contrôle. 
• Une réduction du taux de logement dans la région sur la base d’une estimation des 5 dernières années. 
• Des projets de création de logements à venir limités. 

Les avantages du plafonnement de loyer pour les bailleurs

Le plafonnement des loyers est une incitation des bailleurs à proposer des contrats de bail à la portée de tous les revenus. En échange de quoi, ils ont droit à une réduction d’impôt. C’est le dispositif de Loc’Avantages qui a été mis en place par la loi des finances de 2022. 

En outre, le respect du plafonnement de loyer ouvre les portes à des aides financières de toutes sortes. Tel est le cas de la subvention Anah pour le financement des travaux de remise en état du bien en vue d’une location. 

Les avantages du plafonnement de loyer pour les locataires ? 

Ce dispositif aide les ménages aux revenus modestes à trouver un logement. Le plafonnement de loyer limite la liberté des bailleurs quant au calcul des mensualités. Ce qui est le gage d’une certaine cohérence sur le marché de l’immobilier. 

Les loueurs respectent donc les ressources des locataires. Ces derniers évitent les locations trop chères, au risque d’avoir des déconvenues financières lourdes. Mais, c’est aussi le gage d’accéder à des logements décents et sécurisés, même dans les zones tendues.

Comment appliquer le plafonnement de loyer ? 

Mais comment ça marche exactement ? Comment mettre en application le plafonnement de loyer ? 

Vérifier que vous êtes éligible à un plafonnement de loyer

En règle générale, le plafonnement de loyer s’applique aux grandes villes telles que : 

• Paris
• Bordeaux
• Lille
• Hellemmes
• Lomme
• Lyon
• Villeurbanne
• Montpellier
• Ou, Plaine commune. 

Évidemment, les loyers de référence varient d’une région à une autre. En tous les cas, une simple recherche et une simulation en ligne vous permettront de savoir si votre bien fait partie de ceux qui doivent respecter le plafonnement de loyer. Sinon, allez directement à la mairie ou à la préfecture et posez la question. 

Trouver le loyer de référence

C’est effectivement le cas ? Votre bien se trouve dans une zone tendue ? Alors, il vous reste à trouver votre loyer de référence. Celui-ci est calculé par l’administration fiscale. De plus, il change chaque année.

Comment calculer le loyer avec ce genre de mesure en cours ? 

Plusieurs détails impactent le loyer maximum applicable à un bien : 

• Le nombre de pièces
• La date de construction
• Le type de location : Meublé ou non
• L’adresse
• Le type de bien : Appartement ou maison

Le calcul va se baser sur le loyer de référence. Il faut aussi tenir compte de l’ancien loyer qui a été imposé à l’ancien locataire si le bien a déjà été loué auparavant. Il ne faut pas le dépasser. Mais, que se passe-t-il alors si celui-ci n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois ? Dans ce cas, le bailleur va prendre en compte le loyer de référence. 

Sachez que le loyer de référence qui vous est indiqué pour votre ville et votre quartier est indiqué par m2. Il suffit alors de le multiplier par la superficie de votre bien. Si le plafond de loyer dépasse celui du précédent locataire, il faut ramener le prix du bail à celui du contrat précédent. 

Évidemment, c’est sans compter sur quelques exceptions. En effet, si votre bien comporte des caractéristiques spécifiques, vous pouvez augmenter le prix du loyer légèrement de la référence proposée. 

Augmenter le loyer avec un plafonnement de loyer : Comment faire ? 

Comme susmentionné, le plafonnement de loyer ne vous empêche pas d’augmenter le prix de la location chaque année. Pour ce faire, fiez-vous au nouveau calcul du loyer de référence et aux indices de variations annuelles. 

Par exemple, entre avril 2021 et avril 2022, le IRL était de 2.48 %. Ainsi, le bailleur peut augmenter son loyer de 2.48 % de son loyer de base. 

Attention toutefois, vous ne pouvez pas augmenter le loyer sans avertir en amont votre locataire. Un délai de préavis de 6 mois en moyenne est de mise. De plus, cette révision se fait uniquement entre chaque reconduction du contrat de bail. 

Autrement dit, avertissez votre locataire quelques semaines avant la date de fin du bail. Ainsi, vous allez pouvoir augmenter le loyer au cours du prochain contrat de location.

Non-respect du plafonnement de loyer : Quelles sont les conséquences ? 

Le propriétaire qui ne respecte pas le plafonnement de loyer peut avoir une amende. Elle peut atteindre 5000 euros. Elle est même de 15 000 euros si le bailleur est une personne morale.

En outre, les autorités peuvent exiger une révision du loyer du bien. À cela s’ajoute le remboursement du trop-perçu au locataire. Une lettre de mise en demeure va être envoyée par la mairie ou la préfecture. Celle-ci est adressée au propriétaire. Elle l’informe de la situation. 

Le non-respect du plafonnement de loyer peut créer des conflits entre les bailleurs et les locataires. Néanmoins, vous pouvez contacter l’agence de conciliation pour gérer la situation. Le cas échéant, un recours auprès de la justice est toujours possible pour demander une diminution du loyer. 

Qu’en est-il du complément de loyer ? 

Néanmoins, les bailleurs ont trouvé le moyen d’éluder légèrement ce plafonnement de loyer. Pour ce faire, ils utilisent le « complément de loyer ». C’est une somme d’argent qui est annexée au loyer de base et qui permet de dépasser le loyer de référence indiqué dans la région. C’est possible si le bien présente des caractéristiques spécifiques qui améliorent le confort. Exemple : 

• Une terrasse
• Une vue imprenable sur des monuments. 
• Des aménagements et des équipements de luxe intégrés au bien en location. 
• Une très belle hauteur sous plafond. 
• Un bien en duplex ou en triplex. 
• Un grand jardin dans un quartier qui n’en propose pas. 

Sont exclus : les balcons et les dépendances ou encore les places de stationnement qui comptent parmi le bien en location de base. 

Certes, la loi impose un plafond et un seuil pour les loyers dans les zones tenues. Néanmoins, il n’en est rien pour les compléments de loyer. Les bailleurs ont une totale liberté pour le calcul de ces derniers. Évidemment, ce n’est pas cohérent d’avoir une majoration de plus de 50 % du loyer de base pour des équipements et des installations en plus. 

Inutile de préciser que le complément de loyer ne s’applique pas aux biens d’entrée de gamme. Donc, sont exclus aussi les biens qui ont : 

• Des sanitaires en commun sur le palier. 
• Des traces d’humidité sur les murs.
• Un manque de ventilation. 
• Un vis-à-vis de moins de 10 m.
• Des traces d’infiltration et d’inondation.
• Des soucis d’évacuation d’eau.
• Des installations électriques qui ne respectent pas les normes. 
• Une mauvaise exposition. 

Il ne faut pas oublier que le complément de loyer peut toujours faire l’objet d’une contestation de la part des locataires. Pour éviter les procédures juridiques et judiciaires compliquées, n’en demandez pas trop.