Tension locative : ce qu’il faut savoir avant d’investir

La tension locative dépend du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements dans une zone. Les prix augmentent quand la demande excède largement l'offre disponible. Ce phénomène marque particulièrement les grandes agglomérations françaises. Exemple : Paris, Lyon ou Marseille. La pénurie de logements disponibles entraîne une augmentation des loyers. Tel est aussi le cas de la concurrence entre les locataires. La tension locative est d’autant plus importante dans certaines causes à cause de plusieurs facteurs. Nous pouvons citer entre autres : l'urbanisation croissante ou l'attractivité économique des grandes villes. Idem de l’offre de logements insuffisante pour répondre à la demande. Pour autant, certaines villes peinent à augmenter leur offre. C’est à cause des restrictions réglementaires et des coûts élevés de construction. Le point. 

Comment mesurer la tension locative ?

Le marché immobilier n’est pas le même dans toutes les régions de France. Vous comptez investir dans la location ? Vous devez en amont mesurer la tension locative. Il en va de la réussite de votre investissement. 

Suivez les indicateurs 

La tension locative peut être évaluée à l'aide de plusieurs indicateurs clés :

• Le taux de vacances locative : Un faible taux indique une forte demande par rapport à l'offre. Ce qui minimise les risques pour votre investissement locatif. 
• L’évolution des prix des loyers : Une augmentation rapide des loyers suggère une demande qui dépasse l'offre. De quoi ouvrir les portes à plus de bénéfices pour les propriétaires. 
• Le nombre de candidats sur une offre de location : S’il est élevé de candidats, cela reflète une forte tension sur le marché. Vous n’allez pas avoir de mal à trouver un locataire. 

Les zones les plus concernées en France

Certaines villes françaises sont particulièrement touchées par la tension locative. Selon une étude récente, tel est le cas des zones comme :

• Bordeaux
• Marseille 
• Et Paris

Elles présentent des scores de tension locative élevés. Le nombre de candidats par annonce est important. Les délais de location sont très courts. 

Quelles sont les causes de la tension locative ?

Une forte tension locative n’arrive pas par hasard. Certaines zones tendues y sont plus sensibles. Voici pourquoi. 

Un déséquilibre entre l'offre et la demande

La principale cause de la tension locative est le déséquilibre marqué entre : 

• Une demande croissante de logements 
• Et une offre insuffisante. 

Ce phénomène s'accentue dans les zones urbaines attractives. La population y augmente rapidement.

Les facteurs économiques et démographiques

Plusieurs facteurs contribuent à ce déséquilibre :

• Une forte croissance démographique : La population urbaine augmente rapidement. Ce qui accroît la demande de logements.
• La mobilité professionnelle : Il y a plus de déplacements pour raisons professionnelles vers les grandes villes. Cela fait aussi augmenter la demande locative. 
• Les investissements immobiliers : Les investisseurs sont davantage attirés pour certaines zones. Ce qui peut réduire le nombre de logements disponibles pour la location traditionnelle. 

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires et locataires ?

Cette tension locative n’est pas sans conséquence. Les propriétaires et les locataires la subissent. 

Une hausse des loyers et un impact sur le pouvoir d'achat

Une forte tension locative entraîne généralement une augmentation des loyers. Cela réduit le pouvoir d'achat des locataires. De quoi rendre plus difficile l'accès au logement. Du moins, c’est le cas pour les ménages à revenus modestes. Tel est le cas notamment dans les zones où la tension locative est élevée.

Un accès au logement plus difficile pour certains profils

Certains types de locataires sont plus touchés. Exemple : 

• Les étudiants
• Les jeunes actifs 
• Et les personnes aux revenus modestes. 

Ces groupes rencontrent des difficultés pour trouver un logement abordable dans les zones tendues. Ce qui n’aide pas à mieux contrôler la crise du logement en France. 

Les mesures mises en place pour réguler la tension locative

Heureusement, les autorités réagissent déjà pour réduire cette tension locative dans les grandes villes. Certaines mesures ont déjà été mises en place pour ce faire. 

L’encadrement des loyers

Certaines villes françaises ont mis en place des dispositifs d'encadrement des loyers. Cela permet de limiter les hausses excessives. Les autorités fixent des plafonds à ne pas dépasser lors de la mise en location ou du renouvellement de bail. Les propriétaires n’ont donc pas une totale liberté à calculer la valeur locative de leur bien. 

Les aides pour la construction de nouveaux logements

L'État et les collectivités locales encouragent la construction de nouveaux logements. C’est le cas notamment via des incitations fiscales pour les investisseurs. En 2025, la loi des finances prévoit même des avantages fiscaux pour la transformation des bureaux en logements. À cela s’ajoutent les dispositifs comme : 

• La loi Pinel
• La Loi Malraux
• Etc. 

Ils encouragent l’investissement locatif afin d'augmenter l'offre et réduire la tension locative.

Conclusion : Faut-il investir dans une zone en tension locative ?

Investir dans une zone à forte tension locative peut offrir des avantages. Exemple : vous allez profiter d’un taux d'occupation élevé. Les loyers sont plus attractifs. De quoi garantir une rentabilité plus intéressante. 

Néanmoins, prenez quelques précautions avant d'acheter. Exemple : 

Analysez le marché local en profondeur. Vous devez comprendre les spécificités de la zone ciblée.

Vérifiez la conformité aux réglementations en vigueur. Tel est le cas notamment en matière d'encadrement des loyers. 

Évaluez les risques. Tenez compte des évolutions démographiques ou économiques qui peuvent influencer la demande locative.

FAQ
‍

1. Quels sont les principaux indicateurs pour évaluer la tension locative dans une ville ?

Plusieurs indicateurs permettent de mesurer la tension locative dans une ville :

• Le taux de vacances locative : Un taux très bas signifie que les logements se louent rapidement. Il y a donc peu d’offres disponibles.
• La courbe des loyers : Une forte augmentation dans une ville est le signe d’une demande supérieure à l’offre.
• Le nombre de candidats sur chaque annonce : Plus il y a de demandes, plus la tension locative est forte.
• Le délai moyen de location : Dans les zones tendues, les logements se louent en quelques jours, voire en quelques heures.
  ‍

2. Comment l'encadrement des loyers impacte-t-il les propriétaires dans les zones tendues ?

L'encadrement des loyers peut avoir plusieurs conséquences :

• Une limite des hausses de loyers : Les propriétaires doivent respecter un loyer maximum fixé par un arrêté préfectoral. Tel est le cas à Paris ou Lyon, etc. 
• Une baisse de rentabilité : Parce que les loyers ne peuvent pas être augmentés librement.
• Moins d’incitations à investir : Les investisseurs vont davantage se tourner vers des villes sans encadrement des loyers. Cela leur permet de maximiser leur rendement locatif.
  ‍

3. Quelles sont les villes françaises les plus affectées par la tension locative en 2025 ?

En 2025, plusieurs villes continuent d’être en forte tension locative :

• Paris : Très forte demande, des loyers élevés et une forte concurrence entre locataires.
• Bordeaux : Une attractivité croissante et peu de nouvelles constructions disponibles.
• Lyon : Une hausse démographique et manque de logements accessibles.
• Toulouse : Un dynamisme économique et une forte demande de la part des étudiants et jeunes actifs.
• Marseille : Un marché en tension avec une forte disparité entre les quartiers.
  ‍

4. Quels sont les conseils pour les investisseurs qui souhaitent acheter dans une zone à forte tension locative ?

Investir dans une zone tendue peut être une opportunité. Cependant, il faut prendre certaines précautions :

• Étudiez bien le marché local : Vérifiez les loyers pratiqués. Idem de la demande locative et des règles d’encadrement en vigueur.
• Privilégiez des biens attractifs : Les logements proches des transports, des universités ou des zones d’emploi.
• Anticipez les évolutions réglementaires : Certaines zones peuvent voir leur encadrement des loyers se renforcer. Ce qui va impacter la rentabilité.
• Optez pour des dispositifs fiscaux avantageux : Loi Pinel, LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ou encore dispositifs locaux d’aide à l’investissement.
• Prévoyez une gestion locative efficace : Un bon suivi locatif permet de limiter les vacances entre deux locataires et d’optimiser la rentabilité.
  ‍

5. Quelles sont les solutions pour réduire la tension locative dans les grandes villes ?

Pour diminuer la tension locative, plusieurs solutions peuvent être mises en place :

• Construire davantage de logements : De quoi favoriser la densification urbaine. Cela va aussi simplifier les démarches pour les promoteurs immobiliers.
• Réformer l’encadrement des loyers : Il faut trouver un équilibre entre la protection des locataires et l’attractivité pour les investisseurs.
• Encourager la location de logements vacants : Cela peut se faire avec des incitations fiscales ou des aides pour la rénovation des logements inoccupés.
• Développer les transports en commun : Les autorités doivent améliorer l’accessibilité des zones périurbaines pour désengorger les centres-villes.
• Favoriser le logement intermédiaire : Il faut offrir des solutions adaptées aux classes moyennes qui ne bénéficient pas d’aides au logement.