Les travaux à la charge du propriétaire : Les bons à savoir

Vous êtes locataire ? Il importe de comprendre les différences entre les travaux à la charge du propriétaire et ceux qui sont à vos prérogatives. En effet, certains travaux de rénovation sont nécessaires pour assurer votre confort. Cependant, ils ne sont pas tous à votre charge. Pour réduire vos dépenses, vous devez faire valoir vos droits et inciter les propriétaires à respecter leurs obligations. Pour vous aider, voici un guide qui dresse la liste des travaux que vous pouvez demander à votre bailleur. 

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

La mise en location doit respecter quelques normes légales. En effet, le bailleur ne peut louer qu’un bien sécurisé et propice à une habitation. Il y a notamment des règles en ce qui concerne les travaux à la charge des propriétaires. 

Selon les articles 1719 et 1720 du Code civil français, le bail doit concerner un bien :

• Sûr,
• Habitable 
• Et sain. 

Le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état d’utilisation. Ce doit être le cas pendant toute la durée de la location. Ainsi, l’entretien et les réparations lui incombent. 

Tous les signes d’infestations de souris, de cafards ou d’autres nuisibles doivent être traités. Les travaux sont à la charge du propriétaire. Du moins, c’est le cas si ces derniers précèdent la mise en location. C’est ce qu’en dit l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

De même, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 est applicable. Il impose aux bailleurs de réaliser les travaux de mise en conformité des biens. Ce sont les garanties de la sécurité et du confort des locataires. 

Les locataires ont le droit de rappeler ces mesures à leur bailleur en cas d’oubli. Il existe également des recours à leur disposition en cas de mauvaise foi des propriétaires. 

Les travaux de gros-œuvre : À la charge du propriétaire

Tous les travaux de gros-œuvre sont donc de la prérogative des bailleurs. Ce sont les chantiers qui touchent directement la structure du logement. Exemple : 

• Rénovation de toiture
• Réfection des murs porteurs
• Remise aux normes des fondations des biens 
• Etc. 

Ces chantiers impactent directement la sécurité des habitants du logement. Donc, ce n’est pas conforme à l’article 1719 du Code civil. Cela ne permet pas un bon usage du bien. Sans compter qu’ils ont une incidence sur la performance énergétique du bien. 

Par ailleurs, les gros œuvres coûtent généralement chers. Ce sont des interventions techniques et longues qui nécessitent la participation de professionnels du bâtiment. Et, les résultats durent plusieurs années, soit au-delà du contrat de bail. Autrement dit, ils améliorent la valeur vénale du bien. Cela paraît donc tout à fait normal de les laisser à la charge du bailleur. 

L’entretien et la réparation du logement

Les propriétaires se chargent également des travaux d’entretien et de réparation. Tel est le cas du :

• Remplacement ou réparation du chauffage. 
• Entretien de la climatisation pour plus de fraîcheur en été. 
• Réparation et remise aux normes de la plomberie. 
• Travaux de mise en conformité des systèmes électriques de la maison. 

Du moins, on parle des gros travaux d’entretien. Ce sont les chantiers qui impliquent une intervention de grande envergure pour garantir le bon fonctionnement de l’immeuble. Les petites réparations sont donc exclues. Elles sont toujours de la prérogative des locataires. Exemple : 

• Le changement des ampoules
• Le remplacement des robinets qui fuient
• La réparation de petites fuites d’eau pour peu que cela n’engendre pas de moisissure sur les murs. Dans ce cas, les travaux incombent de nouveau au bailleur. 

Les travaux de mise en conformité à la charge du propriétaire

Il y a des critères à respecter pour déterminer si un bien est éligible à la location ou non. Notamment, il ne doit pas avoir : 

• D’amiantes
• D’exposition au plomb
• D’infestation de termites ou de fourmis
• D’exposition aux métaux lourds
• Etc. 

Ces diagnostics sont menés en avance par des professionnels. En cas de problème, les propriétaires doivent rénover et remettre aux normes l’ensemble de la structure avant la mise en location. Pour ce faire, l’intervention des professionnels est de mise. Ces derniers vont procéder par étape : 

• Ils vont évaluer la source et l’importance de l’insalubrité. 
• Ils proposent ensuite des solutions efficaces, pérennes et les plus modiques possibles pour y remédier. 
• Ils procèdent à la réalisation des travaux. 
• Ils font faire un nouveau diagnostic pour confirmer la mise en conformité. 
• Et, ils livrent le chantier. 

Ces travaux changent aussi la valeur du bien. Ils ne visent pas seulement à améliorer le confort des habitants. Ils assurent aussi plus de sécurité aux locataires. Ce qui fait partie des obligations des bailleurs.  

Les exceptions des travaux à la charge du propriétaire

Néanmoins, il y a des exceptions aux travaux à la charge du propriétaire. Quelles sont-elles? Comment les gérer ? 

Les travaux urgents

Vous constatez un dommage qui nécessite une intervention immédiate ? Vous ne pouvez pas attendre que le propriétaire s’organise ? Il en va de votre sécurité et de l’intégrité du bien ? Dans ce cas, même en tant que locataire, vous pouvez prendre en charge la situation. 

Parmi ces travaux urgents, il y a entre autres : 

• Les fuites d’eau
• Les pannes de chauffage en plein hiver
• Les pannes d’électricité
• L’effondrement d’un mur
• Les fuites de gaz
• Etc. 

Malgré tout, vous devez en informer le propriétaire. Un coup de téléphone peut faire l’affaire. Pour des raisons de sécurité, suivez les voies de procédures légales. Ainsi, en cas de conflit, vous avez des preuves à fournir. Autrement dit : 

• Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. 
• Envoyez un mail de notification. 

Précisez tous les détails de l’incident dans votre courrier : 

• La date de l’incident
• Les risques
• Les circonstances
• Les frais engendrés
• Etc. 

Profitez-en pour demander une intervention rapide de la part de votre bailleur. Sans suite de sa part, vous pouvez prendre les devants. Cependant, gardez tous les justificatifs comme les factures et les devis. De quoi vous permettre de demander un remboursement des frais par la suite. 

Les travaux d’amélioration que vous demandez 

Vous avez le droit d’aménager votre espace comme bon vous semble. Dans cette optique, certains travaux sont déjà acceptés par le bailleur. Exemple : Les décorations, la peinture, le papier peint, etc. 

Néanmoins, il y a des situations qui nécessitent des changements plus importants. Tel est le cas de l’amélioration du logement pour une personne en situation de handicap. Ce sont des travaux que vous demandez pour votre confort uniquement. Ils n’ont aucun rapport avec l’état de base du bien. Donc, ils constituent des exceptions aux obligations du propriétaire. 

Autrement dit, vous payez l’intégralité de ces charges. Néanmoins, vous devez avoir l’aval du propriétaire des lieux avant d’entamer les travaux. C’est également le cas pour : 

• La mise en place du double vitrage
• La rénovation de la cuisine
• L’abattement d’un mur
• Et bien d’autres encore

Les réparations des dégâts que vous avez causé

Évidemment, le propriétaire n’est pas responsable des dégâts que vous avez causé sur le logement au cours de son utilisation. Vous allez donc payer pour les réparations. Tel est le cas si : 

• Vous avez oublié de fermer le robinet et l’eau a coulé entraînant un dégât des eaux. 
• Vous avez trop abusé des installations électriques, ce qui a créé un incendie. 
• Vous avez mal géré vos déchets et avez créé une invasion de rongeurs dans l’appartement. 
• Etc. 

Le propriétaire ne respecte pas ses engagements : Quels sont les recours ? 

Il s’agit bien d’une de ces situations où les obligations du propriétaire sont engagées ? Cependant, ce dernier fait la sourde oreille ? En tant que locataire, vous avez tout de même quelques recours.

La médiation

Tentez une procédure de règlement à l’amiable. Vous avez essayé de discuter avec le bailleur, mais rien n’y fait ? Faites intervenir une personne tierce qui gèrera la médiation. Les associations ou les branches de la mairie et de la préfecture vous aident en ce sens. 

Apportez toutes les preuves qui défendent votre point de vue : 

• Les avis de professionnels
• Des photos des lieux
• Des témoignages des voisins
• Etc. 

Exposez vos arguments à votre médiateur qui va convoquer l’autre partie pour écouter aussi ses arguments. Il tente ensuite de trouver un terrain d’entente au cours d’une discussion sur table ronde. 

Cette solution est moins chère et plus rapide. Elle permet de résoudre la majorité des conflits entre les locataires et les propriétaires. 

Les procédures juridiques

Pour votre cas, cela n’a pas fonctionné ? Il reste les procédures juridiques. Votre propriétaire refuse de faire les travaux ? Cela constitue une atteinte à ses obligations légales. Donc, vous pouvez porter plainte pour l’obliger à y remédier.

Adressez-vous au tribunal d’instance. Une procédure sera alors lancée pour évaluer la situation. Un juge va statuer sur votre affaire. Ce qui donne lieu à une injonction de faire. S’il refuse toujours de s’exécuter, des pénalités peuvent lui être imposées. Ces dernières vont être calculées en fonction des jours de retard. 

Un conseil toutefois, faites-vous accompagner par un assistant juridique ou un avocat pendant toute la procédure. Cela augmente vos chances de réussite.

Bref, certains travaux sont effectivement à la charge du propriétaire. Ce sont notamment les gros travaux de réparation, d’entretien et de rénovation du bâti. Ils peuvent être urgents ou non. Dans tous les cas, voilà tout ce que vous devez savoir pour vous assurer un logement décent et confortable même si vous êtes locataire.